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Certificado Antigüedad Málaga
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CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD MÁLAGA Y PROVINCIA


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El Certificado de Antigüedad es un informe en el que se describe una edificación existente, ya sea una casa, nave industrial, etc., en una determinada parcela urbanística y que hace constar la inexistencia de expediente disciplinario así como la antigüedad aproximada de dicha edificación existente.

Somos expertos en este tipo de Certificados.


CERTIFICADO DE ANTIGÜEDAD EN MÁLAGA Y PROVINCIA


¿Qué es un Certificado de Antigüedad en Málaga?



El Certificado de Antigüedad Málaga es un Certificado en el que se describe la realidad física de un inmueble en el estado actual, especificando su superficie construida y antigüedad del mismo. También, este Certificado es conocido como Certificado de Obra Antigua, o Certificado de Legalización.

Una de las principales finalidades del Certificado de Antigüedad es poder realizar en el Registro de la Propiedad la Escritura pública de las edificaciones y construcciones que lo necesiten por algún motivo en especial.

Podemos resumir que el Certificado de Antigüedad es la tramitación necesaria para obtener un informe en el que se haga constar la descripción de una edificación concreta, ya sea vivienda unifamiliar, nave industrial, la antigüedad de la misma y si existe algún expediente de protección de la legalidad urbanística o sancionador en curso. Se solicita para determinados trámites como pueda ser para el Registro de la Propiedad, etc.

¿Cuándo es necesario un Certificado de Antigüedad en Málaga y Provincia?


El Certificado de Antigüedad en Málaga y Provincia puede ser necesario en los casos siguientes:

- Para las edificaciones o construcciones o viviendas unifamiliares que están situadas en entornos rurales y que se quieren vender.

- Para la solicitud de un crédito hipotecario al banco sobre las edificaciones o construcciones o viviendas unifamiliares comentadas en el punto anterior.

- Para aquellas edificaciones, construcciones o viviendas unifamiliares que no cumplen la normativa urbanística aplicable y necesitan una declaración de obra nueva finalizada, dentro del marco legal aplicable si han prescrito los plazos donde se procedía a adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

- Para aquellas edificaciones, construcciones o viviendas unifamiliares que con el tiempo se han producido cambios en ellas como pueden ser ampliaciones o modificaciones y que fueron realizadas con una antigüedad superior a la necesaria para su regularización.


¿Cuales son las ventajas del Certificado de Antigüedad en Málaga y Provincia?


Las ventajas del Certificado de Antigüedad son entre otras:

Evitar sanciones del tipo urbanísticas que puedan acarrear incluso el derribo de la construcción, edificación o de la vivienda unifamiliar y solventar cuestiones de legalización siempre según arreglo a la legislación y normativa vigente.

La posibilidad de poder realizar la escritura de la construcción, edificación o vivienda unifamiliar y en las que se pueden incluir todas sus modificaciones que pueden ser mejoras en la vivienda y por tanto conseguir un valor de la tasación más alto y por tanto aumentar el valor de la construcción, edificación o vivienda unifamiliar.

¿Cual es el contenido del Certificado de Antigüedad?



El contenido que deberá contener el Certificado de Antigüedad deberá incluir toda aquella información para la justificación de la estimación de la antigüedad de la construcción, edificación o vivienda unifamiliar, y lo cual deberá basarse en documentos como medio de prueba de la antigüedad aproximada. Estos documentos deberán adjuntarse al Certificado de Antigüedad.

Por tanto, para que un Certificado de Antigüedad de la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad de la Escritura Pública de declaración de obra nueva, deberá contener los siguientes términos:

- El propósito para el cual se expide el Certificado de Antigüedad.



- Fecha de terminación de la obra, la cual se justificará mediante Documentos Acreditativos. Estos Documentos Acreditativos serán entre otros los siguientes:

- Fotografías aéreas datadas, obtenidas de fuentes reconocidas como por ejemplo el Ministerio de agricultura, pesca y alimentación, la Consejería de vivienda y ordenación del territorio o la Consejería de agricultura y pesca de la Junta de Andalucía.

- Planos pertenecientes a instrumentos o figuras de planeamiento en la que se distinga claramente la edificación.

- Contratos de abastecimiento de servicios como el agua, electricidad o telecomunicaciones.

- Certificación catastral.

Limitaciones del Certificado de Antigüedad.


El Certificado de Antigüedad presenta una serie de limitaciones como no realizar ningún tipo de mención de aspectos relativos a la habitabilidad de la construcción, edificación o vivienda unifamiliar ni a la seguridad estructural del mismo, por lo que no es un documento o informe suficiente para que se otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. SE ha de entender que la habitabilidad de una vivienda y la seguridad estructural de la misma son aspectos propios de los Certificados de Fin de Obra que forman parte de los Expedientes de legalización.

¿Es necesario el visado del Certificado de Antigüedad en Málaga y Provincia?


Según lo especificado en el Real Decreto 1000/2010 de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, el Certificado de Antigüedad Málaga no requieren de un visado colegial obligatorio, debido a que no existe una relación de causalidad directa entre el trabajo profesional y la afectación a la integridad física y la seguridad de las personas. No obstante, si el cliente desea obtener el Certificado de Antigüedad visado por Colegio Profesional se podría hacer de forma voluntaria.

Más sobre el Certificado de Antigüedad en Málaga.



De acuerdo con el Texto refundido de la Ley del suelo, si una construcción, edificación o instalación se ha ejecutado ilegalmente pero han transcurrido ya los plazos de prescripción dentro de los cuales procedía adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implicasen su demolición, será posible realizar la Declaración de obra nueva finalizada.

El plazo en el que prescribe la acción de la Administración frente a casos de ejecución ilegal de construcciones, edificaciones e instalaciones viene determinado por la normativa autonómica. En la Comunidad Autónoma de Andalucía, dicha normativa es la que contiene la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que actualmente establece el plazo de prescripción en seis años, contados desde la completa terminación de las obras, a no ser que se trate de edificaciones realizadas en:

- Terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable de especial protección.

- Terrenos incluidos en la Zona de influencia del litoral.

- Espacios catalogados.

- Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras.

- Reservas para dotaciones.

En todas las ubicaciones listadas, la acción de la Administración no prescribe.

Entre los informes, certificados o documentos cuya presentación permite inscribir en el Registro de Propiedad la Escritura pública de Declaración de Obra Nueva están las certificaciones expedidas por los Técnicos Competentes, en las que conste la terminación de las obras en fecha determinada junto con una descripción de las mismas que coincida con la expuesta en la Escritura pública. Es lo que se conoce como  el Certificados de antigüedad, que han de ser redactados por Técnicos Competentes y que se utilizan para solicitar la inscripción.

En el acto de inscripción de la vivienda unifamiliar en el Registro de la Propiead, además de recibir el Certificado de Antigüedad, el Registrador debe comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística  y que el suelo no tiene carácter demanial ni está afectado por servidumbres de uso público general.

Además, si la construcción, edificación o instalación está en situación de fuera de ordenación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable, el Registrador debe dar cuenta de la inscripción al Ayuntamiento.

Además del Certificado de Antigüedad, si el uso principal de la edificación ilegal es el de una vivienda unifamiliar, la inscripción en el Registro por prescripción de la infracción urbanística requerirá la acreditación de la constitución del Seguro Decenal, a no ser que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

Que el inmueble sea una vivienda promovida para uso propio del promotor, aunque la obligación de constitución del seguro renacerá si se produce la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años contados desde la finalización de las obras y el adquirente no exonera expresamente la constitución de la garantía

Que el tiempo transcurrido desde la fecha acreditada del final de las obras sea superior a diez años.

En cambio, se dispensa del requisito de aportación de los siguientes documentos:

- Licencia de obras.

- Licencia de primera ocupación.

- La acreditación del Libro del edificio.

En cuanto a la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la posible situación de fuera de ordenación, la Dirección General de los Registros y el Notariado interpreta que no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido con posterioridad.

Cuando una edificación ha infringido de algún modo la normativa urbanística aplicable, aunque se autorice su inscripción en el Registro de la propiedad, siempre tendrá limitado el derecho de propiedad, puesto que probablemente no pueda obtener autorización para intervenciones de reforma, rehabilitación o mejora. Por ello, los Notarios y los Registradores tienen la obligación de colaborar para que en los supuestos de transmisión por escritura pública de edificaciones declaradas al amparo de prescripción, el tercero quede bien informado de lo que adquiere. Consecuentemente, las Notas simples deben informar si la edificación declarada e inscrita lo ha sido al amparo de prescripción de acción administrativa, y las Escrituras públicas deben informar si la finca se halla en situación de fuera de ordenación o asimilada.

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